二十九、房地产转让双方签定合同后,还需要做什么?
    1、到房地产所在地的地方税务分局开具“销售不动产统一发票”及到财政局的契税征收管理窗口办理契税申报和缴纳税款手续,取得 《契税完税证》(财政局的契税征收管理窗口与土地房产登记发证窗口在同一地点办公)。
    2、向房地产管理部门申办房地产的权属转移登记(即俗称的过户)。
三十、产权过户的目的是什么?
    产权过户的目的是完善房地产转让行为,使受让方取得房地产的权属证明书—— 《房地产权证》。《房地产权证》 是权利人依法拥有房地产合法权利并对房地产行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房地产权利受国家法律的保护。
三十一、不办理房地产过户有什么风险?
    在现实中,经常有人认为向他人购买房地产,不一定要办理房地产权属的过户,只要卖方把 《房地产权证
》交给自己保管就不成问题了,殊不知这一做法存在很大的风险:
    1、若卖方有官司在身,则其名下的房地产有可能被法院查封。被查封房地产不能办理产权过户手续。
    2、卖方将产权证交由买方保管,若遇卖方不守信用,则卖方可能会以遗失为由向房地产管理部门提出补发《房地产权证》的申请。那么,补发 《房地产权证》后,卖方就可以凭产权证把房屋再转卖给他人或抵押给银行,产生一女嫁二夫的现象,到时,最没有保障的会是买方。
    3、若不办理过户,则买方对于该房地产的的合法权益除上述第1、2点的情形得不到保障外,更提供不了产权依据,行使出售、出租、抵押、拆迁受偿房地产的权利。
三十二、房地产过户向什么部门申请办理?
    我国法律规定,县级以上人民政府房地产行政主管部门负责房地产权属登记管理工作。就我区来说,房地产权属登记的管理部门是佛山市国土资源局顺德分局、顺德区房产管理局,具体办理登记的部门是顺德区土地房产登记发证中心及房地产所在镇(街)的土地房产登记发证窗口。具体地址详见下表:

镇(街道)

地址

联系电话

大良

大良街道办事处德民路行政服务中心西座

22836106

伦教

伦教街道办事处新丰路2号

27751903

陈村

陈村镇广珠公路南涌路段建设大厦一楼

23305012

北滘

北滘镇蓬莱路1号建设大厦

26651188

乐从

乐从镇兴乐路151号2楼

28857213

龙江

龙江镇丰华北路一号镇政府大楼

23888718

勒流

勒流街道建设西路182号

25550844

杏坛

杏坛镇杏龙路行政服务中心

27388759

均安

均安镇永安路8号

25386906

容桂

容桂街道容奇大道中21号

28381011

三十三、房地产过户应在什么时候办理?
    根据《广东省城镇房地产权登记条例》规定,房地产过户应于转让合同签定之日起30日内申请;若当事人居住在香港特别行政区、澳门特别行政区的,则申请期限为六个月,居住在台湾省或者国外的,则申请期限为一年内。
三十四、房地产转让过户须否转让双方亲自申请?
    房地产转让过户必须由转让双方亲自到土地房产登记发证窗口提出申请。若委托他人办理的,必须提供委托书 (委托书需经公证处公证)。
    香港特别行政区的自然人、法人或其他组织委托他人办理的,可在中国司法部委托办理内地使用法律文书的香港律师行办理委托(该委托书需加盖“中华人民共和国司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书转递专用章”)。
    澳门特别行政区的自然人、法人或其他组织委托他人办理的,可在中国法律服务(澳门)公司出具委托公证书(该公证书的公章落款为:中国法律服务(澳门)公司证明事务专用章证)。
    台湾省的自然人、法人或其他组织委托他人办理的,可在台湾省的公证处办理委托书,并且公证书须经广东省公证员协会证明有效。
    外国的自然人、法人或其他组织委托他人办理的,可在所在国公证机构出具委托书。该委托书须经所在国外交部认证,再转由中国驻该国的使(领)馆认证。
三十五、房地产买卖或交换是由中介撮合成交的,到房地产管理部门办理过户时一定要中介在场吗?
    不是,对于房地产买卖或交换的过户,房地产管理部门只要求房地产买卖(交换)当事人同时到场申请。
三十六、经法院强制性拍卖、变卖的房地产,买受人还需与原房主一起到管理部门提出申请过户吗?
    不需要,买受人可单方向管理部门提出过户申请。凭法院出具的判决书、裁定书、协助执行通知书申请办理过户,属拍卖过户的并需提交《拍卖成交确认书》。
三十七、属卖方自主委托拍卖行拍卖成交的二手房,过户时需买卖双方共同申请吗?可由拍卖行代理申请过户吗?
    需要买卖双方当事人共同申请过户,不可由拍卖行代理,当事人委托拍卖行代理过户的除外。
三十八、申请房地产过户需提交什么资料?
    申请房地产过户需提交如下资料:
    1、《房地产权证》(共有产权的同时提交《房地产权共有(用)证》);
    2、房地产所在镇(街)地方税务分局开具的“销售不动产统一发票”;
    3、财政管理部门开出的《契税完税证明》;
    4、《房地产权证》附图复印件(每1新产权人1份,大小规格A5);
    5、转让双方的身份证明文件(自然人的提供身份证,企业的提供营业执照,团体的提供组织机构代码证)。
    6、《房地产转移登记申请书》。
    7、《房地产买卖合同》或《房地产交换合同》或《房地产赠与公证书》及《房地产接受赠与公证书》。
    具体可在区土地房产登记发证中心(土地房产交易中心)的网站查询,网址:http://djjy.shunde.gov.cn
三十九、对转让双方所提供的身份证明资料有什么具体要求?
    1、申请办理房地产过户登记,转让双方当事人需提交有效的身份证明文件。
    2、中国公民(含香港、澳门特别行政区公民)应当提交身份证或护照;未满16周岁的内地公民,应提交户口簿或出生证明;台湾省人应提交台胞护照或身份证; 外国自然人可提交身份证或护照及由我国公证处翻译的中文译本,也可提交经我国驻该国领事馆认证的身份证明文件。
    3、 国内注册的法人企业应当提交《企业法人营业执照》; 非法人企业应提交《营业执照》;事业单位应提交《事业单位法人证书》;社会团体应提供《社会团体法人登记证书》。 并须同时提交其法定代表人或负责人的身份证明文件(需符合2的要求;但法定代表人或负责人是外国自然人的法人企业或非法人企业,其《企业法人营业执照》或《营业执照》上已用外文填写法定代表人或负责人姓名栏的, 所提交的法定代表人或负责人身份证明文件不必翻译或认证)。
    4、以下组织机构中,如不能提交法人证书的,应当提交组织机构代码证,并须同时提交其负责人的身份证明文件(需符合2的要求):
        (1)经机构编制部门批准成立的国家机关、事业单位;
        (2)经民间组织登记管理部门登记的社会团体和民办非企业单位;
        (3)经有关部门核准登记的中央和外省市驻粤机构;
        (4)经外事部门或其他主管部门核准登记的国外或境外非政府组织驻粤机构。
    5、在香港注册的法人及其他组织应当提交中国司法部委托香港律师办理的内地使用的法律文书(需加盖“
中华人民共和国司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书转递专用章”),证实其身份的有效性。
    6、在澳门注册的法人及其他组织应提交中国法律服务(澳门)公司出具的公证书(该公证书的公章落款为
:中国法律服务(澳门)公司证明事务专用章)证实其身份的有效性。
    7、在台湾省注册的法人及其他组织应提交经广东省公证员协会证明有效的身份证明文件或提交经我国公证处公证有效的身份证明文件。
    8、外国法人及其他组织应当提交所在国公证机构出具的法律文书,证实其有效性。该法律文书须经所在国外交部认证,再转由中国驻该国的使(领)馆认证, 如该法人及其他组织所在国未与我国建立外交关系,须由已与我国建立外交关系的第三国外交部门中转认证。
    9、其他特殊情况
        (1)中国公民提交临时身份证或户籍证明的,还须提交户口簿;
        (2)以内地公民身份登记产权人后移居港、澳或外国的,出售房地产时除提交有效身份证明文件外,还须提交原户籍所在地户籍管理部门(公安局、派出所)或出入境管理部门的移民出境证明。
        (3)因发证机关修改身份证号,造成当事人提交的身份证证号与产权证登记不符的,应提交身份证发证机关出具的《修改身份证号码证明》复印件(需对照原件)。
        (4)当事人已年满16周岁,因特殊原因未领取身份证的,可由其户籍所在地派出所证实未领取身份证
,证明需附贴一寸彩色免冠近照。
        (5)现役军人、武警应提交由中华人民共和国中央军委会或中国人民武装警察部队总部颁发的军人或武警身份证件。
        (6)没有中国身份证的中国华侨(一般指在外国长期居留的中国籍人士),要求提供中国护照。
四十、对申请过户所提交的《房地产权证》有什么更具体的要求?
    要求《房地产权证》最后一页所粘贴的房地产宗地或单元平面图必须是计算机绘画, 若不是计算机绘画,则转让方需先持该 《房地产权证》到房地产管理部门办文窗口或准入顺德区土地房产测绘市场的测绘单位申请对房屋测量取得测量图,并凭测量图到房地产管理部门换领《房地产权证》后再申请办理过户。
    获准进入顺德区土地房产测绘市场的7家测绘生产单位:广东省地质物探工程勘察院、广东海地测绘工程有限公司、佛山市顺水工程建设监理有限公司、广西第一测绘院、 湖南省勘察测绘院顺德分院、湖南省第一测绘院、佛山市城市规划勘测设计研究院。
四十一、房地产的座落地址更改了,可在过户同时一并更正吗?
    可以,只要申请过户的同时一并提交房地产所在居(村)委会出具的更改地址证明即可。
四十二、管理部门受理过户申请后,是否可理解成买卖过户成功呢?
    不可以,因为管理部门审批房地产过户有一个过程,在这个过程里,若卖方的原因法院要求查封所办理过户的房屋,按规定管理部门需协助查封,暂停审批房屋的过户。买卖过户成功的标志是:管理部门已核准过户登记,买方可到管理部门领取《房地产权证》。
四十三、管理部门在受理过户申请后有中止(终止)审批的可能吗?
    有。遇如下情况,管理部门将会中止(终止)房地产过户的审批:
    1、 转让双方在房地产管理部门核准登记前,共同向管理部门提出解除转让协议,则管理部门会终止房地产过户的审批。
    2、 公、检、法、国家安全机关发出协助执行通知书或函件要求房地产管理部门查封该房地产权的,则管理部门对正在审批过户房地产权的情况告知公、检、法、国家安全机关,并中止该房地产过户的审批。
四十四、房地产过户,管理部门核准登记需多长时间?
    房地产过户,管理部门承诺核准登记的时限为10个工作日,若过户同时补办土地使用权出让手续的,则核准登记的时限为20个工作日。
四十五、哪些二手房过户需补办土地出让手续?
    属国有划拨土地性质的二手房过户,需补办国有土地使用权出让手续。
四十六、怎样判别所申请过户房地产的土地使用权是否属国有划拨土地性质?
    凭《房地产权证》记载的内容判别,《房地产权证》中的“土地性质”一栏填写“国有”,土地来源一栏填写“划拨”的,即属国有划拨土地。
四十七、补办土地使用权出让手续是什么意思?
    是指国家以土地所有者的身份,把土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家交付土地出让金的行为。二手房转让补办土地出让,具体来说就是由佛山市国土资源局顺德分局代表政府与当事人签定《国有土地使用权补办出让合同》,向当事人收取土地出让金,确定把房屋所占范围内的国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。
四十八、在补办土地使用权出让手续中,对出让年期有什么规定?
    根据《中华人民共和国土地管理法》规定,国有土地使用权出让的最高年期为:居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,其他或综合用地50年。
四十九、土地出让金的收费依据是什么?
    土地出让金由佛山市国土资源局顺德分局根据《关于规范土地有偿使用收费办法的通知》(顺府发〔2003〕35号)及《<关于规范土地有偿使用收费办法的通知>的补充通知》(顺府发〔2004〕62号)计收。
五十、如何甄别二手房中的土地是国有出让地?
    凭《房地产权证》记载的内容判别,《房地产权证》中的“土地性质”一栏填写“国有”,土地来源一栏填写“出让”或“转让”,并且“土地使用年限”一栏有具体的年期,即属国有出让土地。国有出让土地性质的房地产可在土地出让年期内,不改变土地用途,买方承接履行原土地出让合同的情况下自由转让,不需再次办理土地出让手续。
五十一、房地产买卖,过户时需向房地产管理部门缴交什么费用?
    一般的房地产买卖过户需向房地产管理部门缴交如下费用:
    卖方负担部分:
    1、交易手续费:3元/㎡建筑面积(工业用途房地产0.75元/㎡建筑面积);
    2、土地出让金(国有划拨土地性质房地产买卖补办土地出让的需缴交),按《关于规范土地有偿使用收费办法的通知》 (顺府发〔2003〕35号)及《〈关于规范土地有偿使用收费办法的通知〉的补充通知》(顺府发〔2004〕62号)计收;
    3、房改房转让增值费:(房改房出售须缴交)按增值部分的20%计收。
    买方负担部分:
    1、交易手续费:3元㎡建筑面积(工业用途房地产0.75元/㎡建筑面积);
     2、转移登记费:80元/宗(含证书费一本,每增加1共有人加收10元/人/本的证书工本费);
    说明:
    1、若受让方在转移申请的同时办理抵押登记申请的,另收取80元/宗的土地抵押登记服务费;
    2、上述费用不包括双方过户前到房屋所在地的地方税务分局开具《销售不动产统一发票》时地税分局收取的税费及到契税征收管理窗口办理契税申报手续,取得《契税完税证》时应缴的契税。
五十二、房地产赠与,过户时需向房地产管理部门缴交什么费用?
    房地产赠与过户需向房地产管理部门缴交如下费用:
    1、交易手续费:6元/㎡建筑面积(工业用途房地产1.5元/㎡建筑面积);
    2、土地出让金(国有划拨土地性质房地产赠与补办土地出让的需缴交),按《关于规范土地有偿使用收费办法的通知》(顺府发〔2003〕35号)及《〈关于规范土地有偿使用收费办法的通知〉的补充通知》 (顺府发〔2004〕62号)计收;
    3、档案费:135元/宗;
    4、转移登记费:80元/宗(含证书费一本,每增加1共有人加收10元/人/本的证书工本费);
    5、房改房转让增值费:(房改房赠与须缴交)按增值部分的20%计收。
    说明: 上述费用不包括双方过户前到房屋所在地的地方税务分局开具《销售不动产统一发票》时地税分局收取的税费及到契税征收管理窗口办理契税申报手续,取得 《契税完税证》时应缴的契税。不包括到公证处出具赠与公证书的公证费,不包括出具房地产评估书的评估费。
五十三、房地产交换,过户时需向房地产管理部门缴交什么费用?
    房地产交换过户需向房地产管理部门缴交如下费用:
    1、交易手续费:按交换房地产中建筑面积最大一宗房地产的建筑面积收取6元/㎡(交换双方各负担50%)

    2、土地出让金:(国有划拨土地性质房地产交换补办土地出让的需缴交)按《关于规范土地有偿使用收费办法的通知》(顺府发〔2003〕35号)及《〈关于规范土地有偿使用收费办法的通知〉的补充通知》 (顺府发〔2004〕62号)计收;
    3、转移登记费:80元/宗房地产(登记费含证书费一本, 每增加一产权共有人加收10元/人/本证书工本费
);
    4、档案费:135元/宗房地产;
    5、房改房转让增值费:(房改房交换须缴交)按增值部分的20%计收。
    说明:上述费用不包括双方过户前到房屋所在地的地方税务分局开具 《销售不动产统一发票》时地税分局收取的税费及到契税征收管理窗口办理交换房地产价值差额的契税申报手续,取得 《契税完税证》时应缴的契税。
五十四、什么是房改房?
    1981年及1990年,我区先后进行了两次住房制度改革 (俗称房改),把属区、镇两级企业所有的住房根据住房制度改革方案出售给职工,我们把职工根据住房制度改革方案政策购买的住房称为房改房。
五十五、房改房有什么类别?
    房改房分折价房及全价房两种。1981年第一次房改时, 职工购房可选择以折价方式或以全价方式购买,折价购买俗称“三三制”,即以全价的1/3价格购买;1990年的第二次房改则不存在折价购买问题,均按第二次住房制度改革方案政策计收房款,购房人全额支付房价。我们通常可根据 《房地产权证》的记载内容判别其所属类别,在房屋所有权来源项目栏或备注栏,折价房改房会记载 “折价购买”,全价房改房会记载“全价购买”或“房改售房”的内容。
五十六、两种房改房的权利有什么区别?
    对于折价购买的房改房,在权利上有所限制,产权人只有使用权及继承权, 没有出售权、出租权、抵押权
,产权人必须补交另外的2/3房价(即转为全价房)后才拥有上述完全产权。对于全价房改房则不存在产权限制问题。
五十七、房改房转让与非房改房转让相比,需另缴交什么费用?
    根据有关政策规定,房改房转让,其增值所得收益的80%归产权人所有,20%(称为房改房转让增值费)归原产权单位所有,顺德自1993年实施企业转制以来,房改房转让增值费均由房地产管理部门在办理房地产过户登记时计收入区财政局专户。
五十八、已按揭的二手房若转让在过户时如何处置其原按揭问题?
    已按揭的二手房若转让可选择清偿贷款后办理过户或以转按揭的方式办理过户。
    二手房转按揭是指对仍处在按揭中的房地产进行再次买卖,该房地产的买方仍需要通过向银行贷款的方式
,来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。
五十九、二手房过户手续和转按揭的抵押登记手续可一并办理吗?
    可以,办理时向管理部门同时提交房地产的过户资料及抵押登记申请资料。抵押登记资料是:
    1、《房地产抵押合同》;
    2、《抵押登记申请书》;
    3、抵押双方的身份证明文件(如身份证、营业执照等)。
六十、领取《房地产权证》要提供什么资料?
    由产权人持身份证明文件及房地产管理部门受理过户申请时发给当事人的收件回执到房地产登记窗口领取《房地产权证》。