(三)签   约

十六、 二手房转让需否订立书面合同?
    二手房转让需订立书面合同,而且转让的方式不同,订立的书面合同亦不同。二手房买卖,买卖双方需订立《房地产买卖合同》;二手房交换,交换双方需订立《房地产交换合同》;二手房赠与,当事人须订立《房地产赠与公证书》及《接受房地产赠与公证书》。
十七、 《房地产买卖合同》应包括哪些内容?
    《房地产买卖合同》一般应具备以下内容:
    1、 买卖合同双方当事人的名称或姓名、住所。
    2、 标的(即买卖的房地产)。
    3、 房屋的成交价及支付方式。
    4、 房屋交付时间及方法。
    5、 房地产权过户办理及其承担有关过户税费的约定。
    6、 卖方的产权保证条款。
    7、 违约责任。
    8、 解决争议的方式。
    9、 合同的生效、中止、终止或解除条款。
    10、 附件。
十八、 二手房转让的合同文本在哪里索得?
    二手房买卖及交换,其签约示范文本可在各镇(街)土地房产登记发证窗口索得,当事人可把示范文本用作签约文本;二手房赠与,当事人双方须到公证处订立《房地产赠与公证书》及《接受房地产赠与公证书》,公证处会代为拟订文书。
十九、 对哪些二手房转让的合同文本有特殊要求?
    对外国及我国台湾省的自然人、公司、组织、机构,对香港、澳门特别行政区的公司、组织、机构买卖、交换房地产,其《房地产买卖合同》、《房地产交换合同》需经顺德公证处公证。
二十、 未成年人能购买二手房吗?
    可以,由其监护人代为履行合同及办理房屋的过户手续;但需注意,未成年人所购买的房屋,在其成年(
18周岁)前,一般情况下不得转让或抵押。
二十一、 父母能把自己名下的房地产以买卖的方式过户给自己的未成年子女吗?
    不可以,只能以赠与的方式转移产权。
二十二、 签订二手房买卖合同时,买卖双方必须注意哪些事项?
    1、合同主体要明确。买卖合同谁买谁卖则谁签,不能假手他人,买方尤其要核实房主身份的真实性。
    2、买卖标的要清晰。买卖哪一间房屋,交易全部还是部分产权必须在合同中明确。
    3、房款支付有计划。交易房款是分期支付还是一次性支付,支付的具体时间、方式如何。
    4、房产交付定日期。双方约定好房产交付使用的日期。
    5、产权转移齐负责。房屋的买卖不单体现在房款及房产的互相交付,更重要的是办理产权的过户,让买方取得产权的依据—《房地产权证》,约定办理产权转移的具体日子很是关键。
    6、转移税费商议好。办理产权转移,管理部门会按规定收取有关税、费,买卖双方必须在合同中约定税、费由谁负责交付,免于过户时互相推诿,延误过户。
    7、房屋费用交接好。定好附属于房屋的水、电、物业管理、电视天线等费用的交接日期,清晰划分上述费用的承担责任。
    8、违约责任要对等。理论上说,买卖双方都存在违约的可能,为避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时明确写清双方的责任和权利,违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。
    9、未尽事宜要补充。买卖双方在签订合同时遇到合同条款不明确,或使用示范合同文本签约,文本内容不
能完全满足双方需要,则双方必须注意对未尽事宜在合同后面附加条款说明,或另行补充协议说明, 减少后续阶段因意思含混造成的不便与麻烦。
二十三、 签订买卖合同时,买卖双方故意报低成交房款逃税,有何后果?
    逃税未必得逞,因为过户前,买卖双方需到地税分局开具“销售不动产统一发票”, 需到财政管理部门缴交房屋买卖契税,此时地税分局、 财政管理部门会核定房地产的市场价格,若合同所填报的成交价格明显偏离市场价格,则他们均会按所核定的市场价格征收有关税费。故意报低成交房款逃税会产生以下不良后果:
    1、逃税是违法行为,一旦被征收部门查出,将会受到处罚。
    2、若双方产生买卖纠纷提请法院诉讼解决,则双方签订的买卖合同必然成为法院判案的重要依据,而成交价款更是合同的重点要素。
二十四、 在签约中“定金”与“订金”有什么区别?
    在二手房买卖中,“定金”与“订金”有着本质的区别,需注意分清。 定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式, 起着制裁违约方并补偿受损方的作用。支付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金, 收取定金的另一方不履行合同的,应当双倍返还定金。而“订金”并不是规范的法律概念,不具备担保性质,而具有预附款的性质,所以一般不能按照定金的原则去处理。
二十五、 如何约定付款、交楼、产权转移条款最公平?
    交易双方可把合意买卖、申办产权过户、交楼、买方取得《房地产权证》、 其他条款的履行分别贯以5%、30%、30%、30%、5%的房价款交付值。例如:
    双方合意买卖, 达成买卖协议时买方向卖方给付不高于房价款5%的定金或订金。并约定交楼及办理房地产权转移的日期;
    买卖双方到房地产管理部门办理产权过户手续,并被受理时,买方向卖方再给付30%的房价款;
    产权过户手续办理完毕,买方取得《房地产权证》的,则买方再向卖方给付30%的房价款;
    卖方把房屋交付给买方的,买方再向卖方给付30%的房价款。
    余下5%的留置于其他条款的履行担保,如卖方水电费的清缴、物业管理费的清缴、是否如期迁出户口等。
    当然,这只是一个一般的做法,买卖双方之间可因具体的情况作适当的调整,对于普通的货品买卖来说,钱货两讫是原则,但对于房屋买卖来说,需注意货讫体现在两方面,一是房屋的实际交付,二是办理产权过户,买方取得《房地产权证》。
二十六、 如何得知拟买卖的房屋有否产权限制?
    要想签约前事先得知所买卖的房屋有否产权限制,买方可要求卖方到位于顺德区行政大楼西座首层的档案馆房地产档案室对外服务窗口查询房地产的产权限制状况,并出具相关证明;又或双方为简化手续,可忽略上述环节,而尽快到管理部门申办房屋过户手续,若管理部门受理申请,则说明该房地产当前没有产权限制。
二十七、 若发生合同纠纷,应如何处理?
    若发生合同纠纷,一般可按以下处理:
    1、 合同双方当事人应协商解决;
    2、 协商不成的,可向有管辖权的法院提请诉讼。
二十八、 《房地产买卖合同》应如何收执?
    《房地产买卖合同》1式3份,提供房地产管理部门办理产权过户1份,买卖双方各收执1份。