(二)转让主体资格及房地产权属审核

五、 二手房转让的产权依据是什么?
    二手房作为转让的标的,必须是已领有《房地产权证》的依法可以转让的房地产权。
六、 在顺德,《房地产权证》是二手房转让的唯一产权依据吗?
    是的。必须是已经验证换证的、其附图是已经数字化测量的《房地产权证》。
七、 对二手房转让双方的主体资格要求有哪些?
    二手房转让双方称为转让方及受让方,一般来说,对受让方没有特殊的限制,受让方可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人及其他组织;但对转让方就有特定的限定,即该转让方必须是《房地产权证》上记载的房地产权人,该房地产权人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人及其他组织;若该产权人是自然人
,则该人必须具有完全民事行为能力。
八、 是否所有取得《房地产权证》的二手房都可以转让?
    不是,下列二手房不得转让:1、公安、检察、法院、税务稽查、国家安全机关等部门限制转让的房地产;2、县级以上人民政府依法收回土地使用权的房地产;3、权属有争议的房地产;4、已经抵押,未经抵押权人同意转让的房地产。
九、 对哪些房地产转让有特别规定?
    属有限责任公司、股份有限公司的房地产转让,需经公司的董事会、股东会决议同意;属合伙企业所有的房地产转让,需经所有合伙人决议同意;属国有、集体所有(指区、镇两级所有)的房地产转让需经区、镇(
街)公有资产管理部门同意,并经公开交易;属村集体所有(即村委会、股份社及它们的下属企业名下)的房地产转让,需 2/3以上村(股)代表表决同意,镇(街)农办或镇(街)集体资产管理委员会同意,并经公开交易。
十、 房地产的他项权利有哪些?
    房地产他项权利是指与房地产权(含土地使用权、房屋所有权)相关的权利,如:典权、租赁权、抵押权等。就我区的目前情况,设置在房地产上的他项权利一般有租赁权、抵押权。
十一、 对已设置他项权的二手房转让有什么规定?
    已设置抵押权的二手房转让,需征得抵押权人的书面同意,或转让人先清偿贷款,或转让双方与抵押权人协商在办理房地产转让的同时办理转按手续;已设置租赁权的二手房转让,转让方需在房地产转让前 3个月书面通知承租人,并房地产转让成功后需遵循“买卖不破租赁”的原则。
十二、 什么是二手房转让的优先购买权?
    二手房转让的优先购买权是指以买卖形式转让二手房,在同等的买卖条件下,对购买二手房所拥有的优先权利;下列当事人依次对二手房购买享有优先购买权:
    1、房地产共有人;
    2、房地产抵押权人;
    3、房地产承租人。
十三、 什么是房地产共有人?
    对于一房地产,由两人或两人以上共同享有房地产权,则在房地产权登记时,把其中一产权人确定为房地产所有权人,其余的产权人确定为房地产共有权人;谁作为所有权人,谁作为共有权人由全部产权人在申请房地产权登记时共同协商确定,所有权人与共有权人对房地产所享有的权利及所承担的义务没有分别;按我国现行法律规定,房地产共有分为两种:一种是共同共有,即共有人对共有财产不分份额的共同享受权利和承担义务,共同共有多存在于具有特殊关系的人之间,如夫妻、家庭成员之间;另一种是按份共有,即共有人按各自享有的份额对共有财产享有权利和承担义务。
十四、 什么是房地产抵押权人?
    要明白什么是房地产抵押权人首先需明白什么是房地产抵押,房地产抵押是指抵押人(即房地产权人)以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民
、法人或者其他组织。举个例来说,有人因向银行借钱把自己的房地产抵押给银行,则银行就是抵押权人。
十五、 对农民住宅的转让有什么规定?
    农民住宅只能出售给住宅所在村委的农民,或在房地产权人的直系亲属间赠与。农民住宅是指位于农村辖区范围内,土地性质属集体所有,房屋的所有权属农民所有的住房。在顺德,已由村委改为居委范围内的原农民住宅不受此限制。