(南方日报)顺德房地产今年风往哪吹
发布日期:2017-03-13    信息来源:南方日报    字号:[大] [中] [小]

顺德区政府举行2017年土地推介会后不到24小时,北滘镇新城区05-A-04地块(面积58854平方米)就启动挂牌程序。顺德土地市场又开始牵动各方神经,一场关于顺德区域价值的“年度讨论”又拉开序幕。

随着顺德开放战略不断推进,顺德区域价值逐年升值。今年顺德区共推出39块优质地块,多来自顺德热门板块顺德北部和东部片区,多地块有双地铁加持,价值优势明显。尤其是当天土地推介会备受房企关注,现场来了包括恒大、保利华南、碧桂园、万达、万科、华润置地等70多家国内房企。

有房地产咨询公司对近半年来顺德房地产市场状况进行分析,它们认为顺德一手商品房平均库存周期仅5.6个月,这个判断或会吸引很多地产商关注顺德。那么,2017年顺德房地产风将往哪吹?

南方日报记者尹辅华

与广州番禺加速“联姻”

据不完全统计,本月第一周顺德区住宅成交4.51万平方米,环比上升30%,成交均价为9345元/平方米,环比下跌6%。成交排名前三项目分别是龙湖春江名城、郎宁郡、金海岸花园,成交均价在8000元—9000元/平方米。

与顺德一水之隔的广州番禺区,2017年2月网签均价已达2.4万/平方米,问鼎当月(上半月)广州市各区网签价涨幅第一宝座,相比2016年2月,番禺区一手房网签均价涨了7083元。

通过两地房价账单对比,不难看出与番禺一水之隔的顺德房价还是处于低位,开发商们会根据自己实际情况进行选择:今年顺德区政府推出的39个地块中北部片区四镇有11个地块,紧邻番禺区的陈村镇就占了6个。

“价格是导向,人群结构决定了顺德建的楼能否住满,我们公司经过评估,预测顺德一手商品房平均库存周期仅为5.6个月。”世联房地产咨询有限公司广州董事长黎振伟表示,现在顺德属于“多核辐射,潜力巨大”地区。黎振伟以广州番禺区为例,指出其现在有四个产业体系——首先是电气机械为主的制造业,第二类是金融创投、总部经济、创意研发设计、文化创意,第三类就是信息产业,第四类就是各种物流中小企业。这些产业带动大量产业人口进入番禺,而这些人收入都不算低,他们会考虑居住条件。而顺德与番禺存在房价差,这就为顺德房地产提供了发展空间。

区域房地产市场走向,除了受市场价格影响外,还有个重要因素就是受政府区域规划以及相关城市基础设施建设速度影响。以前,一部分番禺工作的人对到顺德居住还有担心——轨道交通修建较快,但部分连接顺德重要交通设施还在“慢吞吞”修建,尤其是海华大桥修建速度不尽如人意。

不过上个月底,番禺区副区长杜锐钊带领广州南站地区管委会、石壁街道班子成员到陈村镇开展广佛同城化项目建设对接座谈调研,而顺德区、陈村镇两级政府相关负责人在座谈中与番禺区政府在海华大桥建设等问题达成共识,即番禺区制定时间表,协调办理好番禺方面的用地手续,推动海华大桥尽快施工建成。

另外,对于陈村镇与石壁街道(广州南站地区管委会)两个邻居来说,此次会面还就加强产业合作提出探索性意见,为两镇街加快实现城市规划、基础设施、产业经济、公共服务一体化,打造同城化合作典范奠定基础,以此推动广州南站周边地区和顺德北部片区的互动、互通。

资本涌入搅动顺德楼市“洗牌”

解决了广州人投资、入住顺德的后顾之忧,顺德楼市就有望吸引到新一批“广佛”人进入,这就给房地产商们找到了掘金的机会。在今年的土地推介会上,一些从未涉及顺德房地产市场的外来资本,已表现出跃跃欲试的状态。

“富力地产去年刚在佛山成立分公司,目前在禅城区打造富力广场,在南海区九江镇、桂城街道千灯湖片区有项目。为了开拓佛山市场,将重点关注南海、顺德市场。至于现在顺德楼面价从8000元/平方米涨到10000多元/平方米,我们认为在广佛同城利好形式下,房地产还是处于良性发展状态。通过今天推介会,公司会对顺德北部、东部、西南部三个片区进行观察,选择合适的地块进驻顺德。”佛山富力房地产开发有限公司总经理助理区纪恩表示,去年在佛山设立分公司,希望今年能在顺德开辟市场。

实际上,富力地产看上顺德这个价值洼地已是“姗姗来迟”,从过去一年顺德土地市场战况来看,各资本方对顺德土地市场寄予很大期望。

2016年3月福建中维房地产开发有限公司以37.2543亿元竞得佛山新城(乐从)一优质地块,而在竞购这块地之前,该公司幕后老板“泰禾集团”省内只在深圳拿过地。

随着轨道交通修建等利好消息传出,外来资本对优质地块更是展现出“寸土必争”的气势。去年12月,中海地产集团有限公司通过与碧桂园集团等房企竞争,以16.6861亿元竞得伦教一地块。而该地块旁边就是伦教碧桂园,有业界人士称,中海地产将碧桂园集团在伦教扩容计划打断了。

外来资本蜂拥进入顺德,已经直接影响到绝大多数顺德本土房企拿地:面对日渐上涨的拿地成本,除了碧桂园集团、美的地产外,顺德本土房企已很难在北部、东部片区与外来资本竞争,甚至当地有房地产界人士喊出口号,要抱团“聚资”与外来资本竞争。

不过对于“抱团”说法,顺德区房地产商会会长黄广智在接受本报记者采访时称并不清楚情况,无法解释。

虽然“抱团”一说没有得到权威证实,但顺德房企并非没有发力机会。2016年顺德土地收官之战——顺德区丽鸿房产有限公司以3.0153亿元夺得均安镇一商住地块,而这宗楼面价4000元/平方米的地块与目前顺德北部、东部片区几乎“万字头”的楼面价相比,置地成本要低很多,而且相对于外来资本,本地开发商对顺德西南片区的熟悉程度要更深一些。在今年全区推荐的39宗地块里,西南片区三个镇街共有9个地块,其中勒流街道有一块6公顷土地(面积最大)等待挂牌。

“新城控股不是广东企业,但是去年我们在南海区狮山投资40多亿元,也是看到广佛同城利好优势。相对于广州,顺德的房价只是其三分之一,未来有很大的想象空间,加之顺德也是工业发展强区,未来也是招商引资重要区域,可以吸引来更多的外来人群进驻。”虽然“新城控股”2016年一年业绩翻番,跑赢行业平均40%的增幅,但是对于进军顺德,新城控股商业开发集团股份有限公司战略投资中心拓展总监司徒健辉持谨慎态度。“今年计划在顺德拿1—2块地,预计地块会偏向北部和东部片区,西南片区会进一步观察。”

■观点

世联房地产咨询有限公司广州董事长黎振伟:

今天的开发商难的不是建房子和卖房子,而是选择土地。开发商选择地块,一定要看城市的产业能不能支持,经济转型能不能可持续发展。选择对了,房子才好卖,房子才会升值。本次推出的地块中,靠近顺德产业保护区的地块不少,这能够保证产城合一,并衍生大量的居住需求。例如北滘镇三幅地块,就靠近北滘工业园(纳入产保区),陈村镇靠近陈村工业园地块也纳入产保区。

广州市城市规划勘测设计研究院区域规划所所长黄慧明:

顺德原本是背靠背发展,随着现代都市化发展,原来的格局面临很大问题。而顺德划定三个片区是非常英明的,三个片区各有优势,抱团发展,可以在都市区化做更多的事情,也使顺德成为广佛都市的优质板块。

上海曾学习香港大力推行服务业,但近年来上海通过反思,提出了保住“实体经济红线”战略。反观顺德,产业成为这个城市重要支撑,顺德设立产业保护区就是要保护产业,保住优质的就业人口。在保证工业的基础,做好相关的配套产业,提升顺德的就业条件以及创业的机会,这样反过来又促进房地产业健康发展。

广州地铁设计院佛山分院院长周灿朗:

从轨道设计来说,顺德有城际轨道、城市轨道、有轨电车三个层级。站点的规划设计既结合现状层面,比如是否有足够客流,也有前瞻性的考虑,力争实现“一个地铁站点就是一座城”。顺德806平方公里的区域范围,轨道交通规划很密集,几乎是左脚出城际交通,右脚就能进地铁,区域时空缩小后就给顺德房地产发展带来机遇。

■亮点

建设人才住房成北部片区楼市新趋势

未来3年时间内,在顺德北部片区打造产业主题鲜明、高端人才集聚的广州大学城卫星城,提升服务全省创新驱动发展的能力。这是顺德区委区政府推进“开放创新”战略重要举措,而围绕广州大学城卫星城建设相匹配的配套设施,就成为顺德区委区政府重要工作之一,进而也开始影响顺德北部片区房地产发展趋势。

今年1月,“万荟人才”以最高限价108857万元加11.3万平方米配建面积竞得北滘镇新城区人才公寓地块(高村片区03-A-03地块),开启了顺德打造广州大学城卫星城人才公寓进程。而该地块竞得者,顺德区万荟人才服务有限公司资料获悉,其公司股东既有美的房地产发展有限公司这样的房地产开发商,也有顺德区顺铁物业发展有限公司、佛山市新城开发建设有限公司等有政府资产背景的公司。

到了上个月底,碧桂园集团通过“双向竞价”的现场挂牌竞买方式,布局在佛山市的第52个项目,这个项目没有官方资本支持,且限定建筑面积售价不得高于14800元/平方米。

值得关注的是,如果从该地块所处位置来看,以北滘镇现有楼面价破万的情况来看,做纯房地产项目将获得可观的高额回报:该地块与北滘新城直线距离约5公里,主要依靠广珠西线接驳广州西以及佛陈路接驳佛山禅桂中心区域,且地块靠近在建的广州地铁7号线延长线南涌站和已建成的广珠城轨碧江站,但此次碧桂园集团购入地块后,地块开发建筑将全部做人才住房。

到了本周,北滘镇新城区05-A-04地块又正式挂牌出让,该地块以“双限双竞”的方式确定竞得人,政府规定限定项目建成后的住宅部分,至少有35000平方米须作为人才住房。从三宗人才公寓用地推介周期看,在今年一季度中,顺德北部片区每个月都有人才公寓用地竞拍,而在未来几年,顺德将通过政府、社会共建约3万套人才公寓,在北部片区建设适合各类人才创新创业、工作生活休闲的高端人才社区,以吸引广州大学城的高端人才在顺德安居乐业。

“为了增强产业体系,打造富裕新顺德,顺德把人才安居工程视为重要措施之一。”黎振伟指出,顺德区按照人才不同水平,建立了一个比较好的人才安居工程体系。“来顺德的本科生可获得租房补贴,硕士学历提供人才公寓,而如果是博士学位人才,它们首次在顺德买房最高补贴20万。”